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miércoles, 15 de febrero de 2017

¿Quién paga el IBI en una compraventa?


La cuestión planteada es precisamente quien debe abonar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), también conocido como “contribución urbana”, cuando se produce una compraventa. ¿Qué ocurre si el obligado no hace frente al pago?.

En principio, el texto refundido de la Ley Reguladora de Haciendas Locales establece que el periodo impositivo de este impuesto coincide con un año natural, produciéndose su devengo el primer día del año, aunque su cobro se produzca con posterioridad a su venta, por lo que será el vendedor el que tenga que hacerse cargo de pagar el tributo municipal.

Esta regla resulta de aplicación siempre y cuando no exista pacto en contrario de las partes, ya que en el momento de la compraventa, comprador y vendedor pueden negociar y establecer en su propia escritura quien satisfacerá el impuesto.


¿Qué dice nuestra jurisprudencia?


El Tribunal Supremo deja muy claro quién está obligado al pago del IBI, y así en su reciente Sentencia nº 409/2016, de fecha 15 de Junio de 2.016, abre la posibilidad de que los vendedores puedan repercutir al comprador parte del impuesto, concretamente la parte proporcional del tiempo que resta desde la compraventa hasta el final del año, sin necesidad de acuerdo expreso, siempre que no se haya establecido de otro modo en la escritura. Parece lo más justo ¿verdad?, cada parte abona la cantidad en proporción al periodo de tiempo en que es dueño del inmueble.


¿Qué ocurre si el Ayuntamiento me reclama el impuesto aunque se pactó que era obligación del vendedor?

Hace unos meses, una clienta vino al despacho planteandonos esta cuestión, había comprado una vivienda en el año 2015, a una persona de nacionalidad argentina que regresaba a su país tras la venta, y que a pesar de que en la escritura de compraventa aparecía la vendedora como obligada al pago, el Ayuntamiento acababa de llamar a su puerta.

El artículo 64.1 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de Haciendas Locales establece que “en los supuestos de cambio, por cualquier causa, en la titularidad de los derechos que constituyen el hecho imponible de este impuesto, los bienes inmuebles objeto de dichos derechos quedarán afectos al pago de la totalidad de la cuota tributaria, en régimen de responsabilidad subsidiaria”.

De esta forma, la ley recoge un “derecho de afección”, configurado como un derecho de persecución o garantía en relación con el bien inmueble, y ello aunque posteriormente a generarse la deuda el bien haya sido transmitido.

Al momento de la firma, los Notarios tienen la obligación de solicitar al Ayuntamiento información sobre las posibles deudas pendientes en concepto de contribución urbana, así como de advertirlo al comprador. En el caso de nuestra clienta, el recibo que se adeudaba era el que aún no se había pasado al cobro correspondiente a ese ejercicio, y sobre el que se establecía claramente en la escritura que debía ser asumido por el vendedor.


Precisamente en base al citado derecho de afección, nuestra cliente tuvo que hacer frente al pago de la deuda, ya que la ley prevé que cuando no es posible conseguir el pago de la deuda, el nuevo adquirente tiene una responsabilidad subsidiaria limitada al valor que tenga el bien adquirido, en este caso el valor de su vivienda.

En cualquier supuesto similar, antes de realizar el pago del impuesto es imprescindible comprobar que el Ayuntamiento ha agotado todas las posibles vías para obtener el cobro del verdadero obligado, ya que la administración debe declarar la insolvencia del vendedor, debiendo encontrarse la reclamación al comprador dentro del plazo legalmente establecido, ya que transcurrido el mismo, la acción contra nuestro cliente habría prescrito.

Además, el ahora obligado tiene que comprobar que la liquidación girada por el Ayuntamiento no contiene intereses o recargo, ya que la Administración tiene derecho únicamente a cobrar la cuota tributaria, pero en ningún caso otra cantidad derivada del incumplimiento del vendedor.

1 comentario:

  1. Me parece injusto. Somos una familia numerosa especial y vamos a comprar una casa ahora. Los vendedores no son familia numerosa por lo que tendremos que pagar nuestra parte de IBI sin el descuento al que tenemos derecho (el 90% en nuestro caso).

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