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martes, 25 de marzo de 2014

¿Qué puedo hacer si ha finalizado mi contrato de arrendamiento y el propietario no me devuelve la fianza?



El desconocimiento de la naturaleza jurídica y la finalidad de la “fianza” en un contrato de arrendamiento, en ocasiones da lugar a que el arrendador no quiera devolver esta cantidad una vez finalizado el contrato, o bien quiera retener una parte, entendiendo que el arrendatario no ha cumplido sus obligaciones contractuales.
La fianza es aquella cantidad de dinero que el arrendatario entrega, a la firma del contrato, al arrendador como garantía, y cuyo destino es principalmente cubrir los posibles daños y desperfectos que sufra la vivienda o local y que puedan ser imputables al inquilino. Así, el Tribunal Supremo afirmó, en su Sentencia de fecha 12 de Noviembre de 1.998, que “la fianza arrendaticia urbana es una institución eminentemente cautelar o de garantía, que tiene como finalidad primordial garantizar el cumplimiento de las obligaciones relativas al pago de las rentas, y que aseguren el mantenimiento de la posible reparación del local o vivienda para restaurar los desperfectos experimentados por el uso de los mismos”.
En este sentido, la propia Ley de Arrendamientos Urbanos establece en su artículo 36 que “a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento de uso distinto del de vivienda”.
En ningún caso, la finalidad o destino de la fianza puede elegirse de forma unilateral por parte del arrendatario, por lo que no podrá dejar pendientes cantidades, alegando que el arrendador tiene dinero suyo, pues en caso contrario se le estaría permitiendo dejar el contrato de arrendamiento carente de fianza en cualquier momento.
Con carácter general, al término del contrato, el arrendador devolverá al arrendatario la cantidad entregada en concepto de fianza, siempre y cuando se hayan cumplido por parte de éste último todas las obligaciones arrendaticias, y no queden por satisfacer mensualidades de renta o gastos de consumos e impuestos, y siempre que se haya comprobado que el inmueble se encuentra en perfecto estado.
Es precisamente en este momento cuando surgen la mayor parte de los conflictos entre las partes, negándose el arrendador a devolver la cantidad entregada, bien porque no la tiene o bien por considerar incumplidas las obligaciones del arrendatario, total o parcialmente. Lo cierto es que el arrendador no tiene un plazo legalmente establecido para devolver la fianza, si bien es cierto que la obligación nace desde el momento en que se entregan las llaves, la ley únicamente recoge que transcurrido un mes desde que esto tiene lugar y se produce la entrega de la posesión del inmueble, el arrendatario puede reclamar la cantidad entregada como fianza, así como el interés legal hasta su completo pago.
Ante esta situación, el arrendatario solo puede requerir de forma fehaciente la devolución de la fianza al arrendador, (a través de burofax), viéndose obligado ante la falta de respuesta del arrendador, a reclamarlo judicialmente, debiendo esperar a que sea un Juzgado el que determine si realmente ha existido un incumplimiento contractual o no, (si existen cantidades pendientes de satisfacer por parte del arrendatario o si se han causado daños en el inmueble), y por lo tanto, si la retención de la fianza está justificada o tiene que ser devuelta al arrendatario.
¿Qué tipo de procedimiento es adecuado para reclamar la fianza?
En este sentido, encontramos un sector doctrinal que defiende que el procedimiento ordinario es el adecuado para realizar este tipo de reclamaciones, en virtud del artículo 249.1.6º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que establece que se decidirá por este procedimiento, con independencia de cuál sea su cuantía, “cualquier asunto relativo a arrendamientos urbanos de bienes inmuebles, salvo reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo del arrendamiento que se verán por el juicio verbal”.
Frente a esta posición, encontramos a quienes defienden el juicio verbal como el procedimiento adecuado para reclamar la devolución de la fianza, siempre y cuando la cuantía no supere los 6.000 euros, al considerar que este tipo de reclamaciones no pueden encuadrarse dentro de la relación arrendaticia, al haber finalizado el contrato de arrendamiento, tratándose de una reclamación de cantidad normal y corriente. 
Incluso, se puede hablar de una tercera posibilidad, y es que hay quien ve en el procedimiento monitorio una posible solución más rápida y menos costosa, en la que dependiendo de la cuantía no sería preceptiva la intervención de abogado y procurador.
La elección del procedimiento no es cuestión baladí, ya que la interposición de una demanda en reclamación de la fianza prestada, a través de un procedimiento que el juzgado no considera adecuado, puede dar lugar a que éste dicte una resolución declarando la “inadecuación del procedimiento” y obligue al arrendatario a iniciar un nuevo procedimiento sin que realmente se entre a conocer del asunto. En mi opinión, dentro de las obligaciones del arrendador se encuentra la de devolver la fianza al arrendatario al término del contrato, por lo que la relación arrendaticia no ha finalizado y por razón de la materia, sería el procedimiento ordinario el adecuado para llevar a cabo tal reclamación, a pesar de tratarse de un procedimiento más largo y costos en todos los sentidos.

domingo, 23 de marzo de 2014

"El derecho de admisión"


Todos hemos leído alguna vez en algún establecimiento un cartel que dijera “este establecimiento se reserva el derecho de admisión”, sin embargo ¿este derecho existe como tal? ¿Quién puede ejercerlo? ¿Cómo ha de hacerlo?... Con la intención de dar respuesta a una cuestión que se me planteaba a través de facebook hace unos días surge este post. 

El derecho de admisión es definido como la facultad que tienen las personas titulares de un establecimiento abierto al público y las personas organizadoras de espectáculos públicos y de actividades recreativas, de determinar las condiciones de acceso, dentro de los límites establecidos por la diferente normativa. 

Este derecho aparece recogido en el artículo 59.1.e) del Real Decreto 2816/1982, de 27 de Agosto, por el que se aprueba el Reglamento General de Policía de Espectáculos y Actividades Recreativas, que establece que el público tiene prohibido “entrar en el recinto o local sin cumplir los requisitos a los que la Empresa tuviese condicionado el derecho de admisión, a través de su publicidad o mediante carteles, bien visibles, colocados en los lugares de acceso, haciendo constar claramente tales requisitos”, incluyéndose todo tipo de establecimientos destinados al público. 

Se trata de una materia que ha sido transferida en la mayor parte de las Comunidades Autónomas, por lo que comunidades como Madrid, Galicia, La Rioja, Navarra, Castilla La Mancha, Canarias, Asturias, Aragón, etc, han dictado Leyes en las que se regula este derecho, sin embargo, comunidades como Cantabria no tienen regulación propia, por lo que se rigen por el Real Decreto 2816/1982.

Por lo tanto, cualquier propietario de un establecimiento público puede ejercer su derecho de admisión, es decir, decidir quién entra y quién no en su local, siempre que se respete el principio de no discriminación, por razón de raza, religión, sexo, condición social, nacionalidad, etc, y siempre que no se lleve a cabo una conducta arbitraria o improcedente. En realidad, este derecho está pensado para impedir el acceso en los establecimientos a personas que se comporten de manera violenta, o que puedan producir molestias al público o usuarios que alteren el normal desarrollo del local. 

Es imprescindible que el establecimiento cuente con un cartel, en un lugar visible, que recoja aquellas normas o prohibiciones “objetivas” que son de obligado cumplimiento para “todos” los clientes, y que pueden variar desde “un código de vestimenta” (prohibición de acceso con calzado deportivo) hasta la prohibición de acceso a personas que realizan determinados comportamientos (personas que tienen actitudes violentas, con ropas o símbolos que inciten a la violencia o racismo, con síntomas de haber consumido sustancias ilegales, etc).

Además, estas condiciones han de ser debidamente selladas por el órgano competente en cada Comunidad Autónoma, y citado documento ha de permanecer en el establecimiento, siendo obligatorio para su titular, la comunicación inmediata de cualquier modificación en las mismas. 

¿QUÉ OCURRE SI SE EJERCE EL DERECHO DE ADMISIÓN DE FORMA IRREGULAR?

Como indicaba anteriormente, este derecho nunca podrá utilizarse para restringir el acceso a un establecimiento de forma arbitraria o discriminatoria, ni para situar al usuario en condiciones de inferioridad o agravio comparativo. Por lo que el consumidor que considere vulnerados sus derechos o que el establecimiento no cumple con los requisitos legalmente establecidos respecto a esta materia, podrá solicitar una “hoja de reclamaciones”.

Como ya hemos dicho en otros post, cualquier establecimiento público tiene obligación de tener y poner a disposición de un consumidor que lo requiera, una hoja de reclamaciones, sirviendo este documento como mecanismo para que cualquier cliente pueda expresar sus quejas, siempre sabiendo que no recibirá una compensación económica por ella, sino que una vez finalizado el procedimiento correspondiente, el establecimiento podrá ser sancionado, siempre y cuando el Organismo de consumo correspondiente lo encuentre oportuno.

lunes, 17 de marzo de 2014

"Los detalles de la Tarifa Plana"



Desde el pasado 1 de Marzo, y como consecuencia de la aprobación del Real Decreto-Ley 3/2014, de 28 de Febrero, de medidas urgentes para el fomento del empleo y la contratación indefinida, cualquier empresa, con independencia de su número de trabajadores o de su volumen de beneficios, pagará 100 euros durante un periodo de dos años, por la cotización a la Seguridad Social por “contingencias comunesal contratar a tiempo completo a un trabajador, siempre que le mantenga contratado al menos 3 años. 

A pesar de haber sido una medida muy anunciada, ya que con ella se pretende fomentar el empleo fijo, lo cierto es que algunos otros aspectos de la misma no han sido tan difundidos, y es que a pesar de denominarse de forma generalizada como “tarifa plana”, en realidad las empresas continuarán cotizando igual por desempleo, accidente de trabajo, formación profesional, fogasa, etc, aplicándose la medida únicamente en cuanto a la cotización por contingencias comunes. 


La nueva “tarifa plana” se aplicará siempre y cuando las empresas a) realicen contratos indefinidos entre el 25 de Febrero y el 31 de Diciembre de 2.014, con independencia de la edad, genero o circunstancias del trabajador; b) estén al corriente de las obligaciones tributaria y de Seguridad Social; c) no hayan realizado despidos improcedentes, objetivos, disciplinarios o colectivos, durante los 6 meses previos a la contratación; d) la contratación ha de su poner un incremento tanto a nivel de empleo indefinido como del nivel total de la empresa que se mantenga durante un periodo de 36 meses; e) ha de mantener la relación laboral al menos 3 años, ya que si antes de los 36 meses extingue la relación, tiene obligación de devolver las bonificaciones (si el nivel de empleo baja en un año deberá reintegrar el 100% de la diferencia, si incumple a los 24 meses reintegrará el 50% y si finalmente tiene lugar al tercer año, habrá de devolver el 33% de la cuantía).

Frente a quienes esperaban impacientes la llegada de la tarifa plana, alzan las voces de alarma aquellos que atisban importantes consecuencias y serios problemas para las arcas de la Seguridad Social. ¿Qué opináis?.

martes, 4 de marzo de 2014

"OKUPAS en mi vivienda"




Hace unas semanas me preguntaban a través del perfil de Facebook por una cuestión de plena actualidad: “los okupas”. Y es que en los dos últimos años, este movimiento social ha aumentado enormemente a consecuencia de los miles de desahucios producidos en nuestro país, realizando ocupaciones en edificios abandonados, muchas veces propiedad de entidades financieras o constructoras quebradas, como acción de protesta social y sobre todo, con la intención de seguir defendiendo el derecho de todo ciudadano a una vivienda digna. 

Pero junto a esta, hay también otras realidades, las de quienes tienen su vivienda cerrada temporalmente y un día encuentran la cerradura cambiada y auténticos desconocidos residiendo allí. La consulta tenía que ver precisamente con ¿qué hacer en el caso de que okupas entraran en una vivienda?, y si ¿es posible cortarles el agua o la luz?. Con el fin de dar respuesta a estas y otras cuestiones nace este post.

El propietario de una vivienda que ha sido ocupada sin su consentimiento ha de interponer la correspondiente denuncia ante las autoridades. Sin embargo, la mayor parte de las veces los cuerpos de seguridad del estado no pueden intervenir sin que exista una resolución judicial que les autorice a ello. Por lo que el propietario tiene dos opciones: iniciar la vía civil e interponer una demanda de desahucio por precario, o bien iniciar la vía penal, al poder entenderse que la conducta de los ocupas es constitutiva de un delito de usurpación.

EL DESAHUCIO POR PRECARIO

El desahucio por precario es una figura que inicialmente no estaba prevista para este tipo de supuestos, ya que desde sus orígenes cuenta con una premisa que no concurre en una ocupación, como es el consentimiento inicial del propietario. El supuesto de precario tiene lugar cuando el propietario de un inmueble cede el disfrute de éste sin que medie renta alguna, normalmente por parentesco, amistad, caridad, etc, hasta que el propio dueño lo permita, debiendo de acudir al desahució cuando el precarista no quiera abandonar el inmueble. 

Sin embargo, esta figura ha ido evolucionando hacia un concepto más moderno de precario, donde no solo se engloban los supuestos que comienzan con una posesión tolerada, sino también aquellos en los que no, e incluso aquellas ocupaciones que se producen con fuerza en las cosas, siendo finalmente el elemento esencial la inexistencia de contraprestación o renta.

El inicio de un procedimiento de desahucio por precario por parte del propietario contra los ocupas es la expresión más clara de su oposición a esa posesión no tolerada y su deseo de que se ponga fin a la misma. Para que la acción tenga éxito, es necesario que sea iniciada por quien tiene el derecho a disfrutarla, bien a titulo de dueño o usufructuario, y además que quien ocupa el inmueble lo haga sin título alguno. Ante esta situación, lo más habitual es que las personas que ocupan el inmueble, en primer lugar intenten poner en marcha todas las técnicas dilatorias que tienen a su alcance (no recoger emplazamientos, solicitar abogado y procurador de oficio, etc), para en segundo lugar, afirmar que existe consentimiento del dueño, o justificar la ocupación en el derecho constitucional de acceso a una vivienda, cuestiones que finalmente acaban siendo desestimadas.  


EL DERECHO CONSTITUCIONAL DE ACCESO A LA VIVIENDA Y ADECUADA aparece recogido en el artículo 47 de la Constitución Española, sin embargo los Tribunales han sido claros respecto a esta alegación, desestimándola al entener que el precepto constitucional no otorga a los ciudadanos un derecho a ocupar viviendas o edificios desocupados, propiedad de otros, sino que en realidad se trata de un “principio programático dirigido a los poderes públicos para que pongan en marcha las medidas oportunas que faciliten a los ciudadanos ejercer tal derecho. 

EL DELITO DE USURPACIÓN

"El que ocupare, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular, será castigado con la pena de multa de tres a seis meses”, según el artículo 245.2 de nuestro Código Penal. Sin embargo, no cualquier ocupación puede ser constitutiva de un delito de usurpación, y es que el objeto material de este delito se compone de un elemento positivo: “que el inmueble sea ajeno” y un elemento negativo: “que no constituya morada”. El bien jurídico protegido por el delito es la relación específica del propietario legítimo sobre la cosa, a diferencia de lo que ocurre con la ocupación de inmuebles que constituyen la morada de la persona, donde el bien jurídico que se intenta proteger es la intimidad personal, por lo que estaríamos ante un delito de allanamiento de morada previsto en el artículo 202 del Código Penal.

Por lo tanto, para que concurra el delito de usurpación han de concurrir los siguientes elementos: (1) la ocupación, sin violencia o intimidación, de un inmueble, vivienda o edificio que en ese momento no constituya morada, ha de realizarse con cierta vocación de permanencia; (2) ha de ser realizada por quien carece de titulo jurídico alguno que le legitime para esa posesión, por lo que siempre que se hubiera autorizado aunque fuera de forma temporal esa posesión, el titular tendría que acudir al ejercicio de las acciones civiles para recuperar la posesión; (3) que el titular este en contra de la ocupación y el autor conozca la ajenidad del inmueble y la ausencia de autorización.


Sin embargo, la concurrencia de estos elementos no es suficiente para que estemos ante un delito de usurpación, y es que no hay que olvidar que nuestro sistema entiende la intervención penal como la “ultima ratio”, inspirándose en los principios de proporcionalidad e intervención mínima, este tipo de acciones quedan reservadas para los casos más graves. Por lo tanto, no sobre cualquier ocupación se podrá iniciar un procedimiento penal, sino que esta acción queda reservada para aquella ocupación que realmente signifique un riesgo a la posesión de forma clara y socialmente manifiesta, además de cierta permanencia en la ocupación. En este sentido, los Tribunales consideran desproporcionada la utilización de la acción penal cuando se trata de fincas abandonada, en mal estado o ruinosas, no siendo igualmente punibles las ocupaciones temporales u ocasionales, como pueden ser las meras entradas para dormir.

Finalmente, en cuanto a la posibilidad de dar de baja los suministros del inmueble (agua, luz, gas, etc) que están siendo utilizados por el ocupa y pagados por el propietario, si que es cierto que es una cuestión controvertida, ya que a pesar de no existir un título legítimo por el que esa persona esta disfrutando del bien inmueble, lo cierto es que no hay una resolución judicial que lo acredite, por lo que tal decisión puede acabar con una denuncia al propietario por una falta de coacciones, prevista en el artículo 620.2º del Código Penal, y que lleva aparejada una pena de multa de 10 a 20 días.

A pesar de ello, y a diferencia de los supuestos en los que hay un contrato de arrendamiento y el inquilino deja de pagar los consumos, en los que aconsejaría iniciar el procedimiento de desahucio, y nunca dar de baja los suministros, ya que estos se pueden reclamar en ese mismo procedimiento o en otro posterior, en casos como el que nos ocupa, y siempre informando al cliente de los posibles riesgos, si aconsejaría el corte de los suministros si no alcanza a abonarlos o los mismos son desproporcionados.